«Интеллектуальное здание »
 
Начиная проектирование и строительство любого делового здания: бизнес-центра, гостиницы, крупного торгового центра, больницы или административного здания, - его инвестор или владелец и привлекаемые на подряд проектные и строительные организации, а также служба эксплуатации будущего здания должны однозначно определиться по ряду принципиальных вопросов. В частности, по архитектурному облику здания, планировке его помещений, этапам строительства, а также по составу инженерных систем, средствам управления ими и архитектуре инженерии здания.
 
Учитывая тот факт, что доля стоимости систем жизнеобеспечения современного здания составляет в общей стоимости объекта от 30 до 50%, принципиальное и своевременное решение этого вопроса будет отражаться не только на стоимости здания в будущем, но и на текущих расходах по обслуживанию и ремонту систем здания, на размерах ежемесячных платежей за коммунальные услуги и степени комфорта работающих в здании людей.
 
В данной стати изложены технические, эксплуатационные, экономические аспекты концепции «Интеллектуального здания», позволяющие инвестору сформировать свое мнение по выбору моделей инженерных систем здания, архитектуре взаимосвязей между системами и степени их автоматизации еще до этапа проектирования здания.
 
Технические аспекты концепции «Интеллектуального здания»
 
В сегодняшнее деловое здание устанавливают от 25 до 50 и более разнородных систем жизнеобеспечения, которые отличаются не только назначением и выполняемыми функциями, но и принципами работы. Для того чтобы все эти разрозненные инженерные системы работали в едином комплексе, осуществляли между собой обмен данными и контролировались и управлялись из единой диспетчерской, главным звеном интеллектуального здания является система управления зданием (англ.: Building Management System – BMS).
 
 
Такая архитектура системы управления зданием позволяет:
  • в автоматическом режиме управлять работой систем вентиляции, кондиционирования, отопления, освещения и др., обеспечивая в каждом помещении наиболее комфортные условия для персонала по температуре, влажности воздуха и освещенности;
  • получать объективную информацию о работе и состоянии всех систем и своевременно сообщать диспетчерам о необходимости вызова специалистов по сервисному обслуживанию в случае отклонения параметров любой из систем от штатных показателей;
  • контролируя максимально возможное число параметров оборудования, точек контроля в здании и показателей загруженности систем, перераспределять энергоресурсы между системами, обеспечивая их эффективное использование и экономию энергоресурсов;
  • ввести оптимальный режим управления инженерным оборудованием с целью сокращения затрат на использование энергоресурсов, потребляемых инженерными системами здания (горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии, чистого воздуха и т.д.);
  • обеспечить централизованный контроль и управление при нештатных ситуациях:
  • осуществлять своевременную локализацию аварийных ситуаций;
  • оперативно принимать решения при аварийных и нештатных ситуациях (пожаре, затоплении, утечках воды, газа, несанкционированном доступе в охраняемые помещения);
  • ввести объективный анализ работы оборудования, действий инженерных служб и подразделений охраны при нештатных ситуациях на основе информации автоматизированных баз данных, документирующих все принятые решения и многое другое.
Экономические и эксплуатационные аспекты концепции «Интеллектуальное здание»

В то же время, применение BMS и ресурсосберегающего оборудования позволяет:
  • Вписаться в ограниченные энергомощности и исключить расходы на строительство дополнительной подстанции и прокладку силовых кабелей, особенно в центральных частях города, где муниципальные власти ограничивают владельцев зданий в объемах энергопотребления;
  • Сократить расходы на дорогостоящие ремонт и замену вышедшего из строя оборудования, продлить срок его службы за счет постоянного мониторинга параметров инженерных систем и своевременного проведения наладочных работ при выявлении отклонений параметров систем от нормы.
  • Снизить на 20% ежемесячные коммунальные платежи (вода, тепло, канализация, электроснабжение) за счет работы систем в наиболее экономном режиме и автоматического перевода инженерии здания из дневного в ночной режим работы (когда автоматически отключается освещение, кондиционеры, снижается температура отопительных батарей в комнатах, персонал которых покинул здание).
  • Сократить в 3 раза расходы на службу эксплуатации, поскольку большинство систем будет работать в автоматическом режиме, что снижает расходы на ремонт или замену дорогостоящего оборудования, вышедшего из строя по причине халатности персонала или ошибок оператора.
  • Исключить расходы на интеллектуальную надстройку систем здания при расширении числа инженерных систем и их модернизации за счет использования возможностей открытой архитектуры системы управления здания.
Согласно оценкам зарубежных специалистов, интеллектуальные компоненты системы жизнеобеспечения здания: система управления зданием, блоки интеграции инженерных систем, ПО, интеллектуальные контроллеры и процессоры - составляют примерно 5-7% от общей стоимости всех систем и увеличивают стоимость строительства 1 кв. м. интеллектуального здания на 20-50 евро. В то же время, именно эти компоненты, отличающие интеллектуальное здание от обычного, позволяют сократить расходы на строительство здания, ежегодно экономить до 20% расходов на электра -, тепло- и водоснабжение здания и окупаются уже на 3-5 год его эксплуатации. В последующие годы интеллектуальное здание начинает приносить его владельцам чистую прибыль в размере 5-7% от всех эксплуатационных расходов на здание.
 
Что дает владельцу здания наличие системы управления
Интеллектуальная система управления зданием вкупе с энергосберегающим оборудованием позволяет снизить ежегодные коммунальные платежи на 15-20%, а это немало, например, для бизнес-центра площадью порядка 50 000 квадратных метров, где ежегодные коммунальные расходы составляют около 100 евро на 1 квадратный метр.
 
При принятии решения об инсталляции системы управления зданием нельзя не учитывать психологическую и имиджевую составляющую. Для одних компаний наличие системы управления – это стандарт, отклониться от которого нельзя, для других – показатель престижа, для третьих – гарантия безопасности и комфорта работы персонала.